Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель при согласии членов семейства может прервать действие договора найма, не имея согласия наймодателя, если исполнил все обязательства по оплате, предусмотренные соглашением, и добровольно освободил помещения. Если расторжение договора требует наймодатель, согласие нанимателя обязательно. При отказе подается судебный иск.

Законом предусмотрены меры, защищающие нанимателей. Наймодатель не может никого выселять без решения суда, то есть, расторгнуть договор односторонне. Чаще всего обязательно предоставление других жилых помещений, соответствующих требованиям закона. Учитываются индивидуальные особенности выселяемой семьи, выселение превращается в переселение.

Ситуация почти не меняется даже в том случае, если помещения заняты самовольно. Для выселение так же требуется обращение в суд.

Это значит, что выселить нанимателя без расторжения договора нельзя. Иски подаются, если наниматели не платят за использование помещений, мешают соседям, портят имущество, причиняют какие-то другие неудобства. Перед подачей иска следует отправить нанимателю письменную претензию (уведомление). Такой документ можно отправить заказным письмом или передать под роспись.

Чтобы облегчить себе составление иска, воспользуйтесь нашим образцом. При затруднениях задавайте вопросы дежурному юристу.

Правовые основания

Причины, по которым возможно прервать действие договоров найма на муниципальные квартиры, перечислены в гл. 8 ЖК (Жилищного кодекса). Там же оговорены ситуации, позволяющие выселять из общежитий и служебных квартир. Если квартира сдается частным лицом, следует ориентироваться на положения гл. 35 ЖК.

На самом деле процедура выселения не отличается. Наймодатель подает иск с требованием расторгнуть договор и указанием причин. Не стоит беспокоиться о том, что какие-то положения в тексте договора отсутствуют. Суды ориентируются на законодательство.

Особенности иска при социальном найме

Муниципалитет может прекратить действие договора найма исключительно по судебному решению. Причиной может служить отказ нанимателя освободить помещения, подлежащие сносу, или нежелание переселяться в другую квартиру. У нанимателя есть право подачи встречного иска об оспаривании решения муниципалитета или предоставлении другой квартиры вместо аварийной.

Иск можно подавать, если:

• помещения из жилых переводятся в нежилые;
• дом подлежит сносу;
• существует документ, удостоверяющий, что квартира стала непригодной для проживания;
• наниматель нанес вред недвижимости;
• поменялось цель использования дома;
• наниматель не платит за использование квартиры более полугода;
• необходимо отселить от детей лишенных прав родителей.

Для частных лиц, выступающих наймодателями, проблемы возникают, если используется типовой договор или его нет вообще. Если в тексте не упоминается срок действия, то соглашение действует 5 лет. На судебном заседании наниматель может попросить год в качестве отсрочки или на устранение нарушений. Если договора нет, можно попытаться выселить нанимателя при помощи полиции (формально его не должно быть в квартире).

При сдаче в наем частного жилья желательно предусмотреть в тексте условия, позволяющие выселить нанимателя. Выгодным вариантом можно считать определение ситуаций, дающих наймодателю возможность расторгнуть соглашение без согласия квартиросъемщика.

Договор не стоит заключать на длительный срок. Если возникнет конфликт, можно будет за 3 месяца известить нанимателя о том, что продления соглашения не будет. При отказе освободить помещения можно будет обращаться в суд.

Как подготовить заявление

Обращаться нужно в районную инстанцию по местоположению недвижимости.

В тексте указываются:

• причины, по которым требуется смена места проживания;
• число, до которого жилец должен выехать;
• наличие/отсутствие личных вещей нанимателя в помещениях;
• наличие/отсутствие препятствий в использовании жилья по назначению;
• исполнение/неисполнение нанимателем финансовых обязательств;
• наличие/отсутствие у ответчика других помещений для проживания;
• причины, по которым требуется расторжение договора (исполнение/неисполнение условий).

К заявлению прилагается текст соглашения, документы, удостоверяющие оплату. Выезд ответчика, неисполнение договора подтверждается свидетелями. Стоимость иска рассчитывается, базируясь на сумму, которая получена от нанимателя.

Если срок действия соглашения не закончился, следует приплюсовать выплаты, которые можно было получить в будущем (не более, чем за 3 года). Для определения размера госпошлины используются общие правила.

К заявлению прилагается договор, копии отправленных уведомлений, документ, составленный участковым и удостоверяющий факт проживания нанимателя в спорной квартире через месяц после получения уведомления, письма, записи телефонных звонков.

Если имеется подозрение, что наниматель добровольно помещения не освободит, целесообразно потребовать его выселения. При таком варианте необходимо дополнительно оплатить пошлину 300 рублей.

Процесс рассмотрения требований

Для рассмотрения таких споров назначаются 2 заседания: предварительное и основное. При наличии требования о выселении выдается исполнительный лист для передачи судебному приставу.

Для ответчика по такому делу важно защищаться активно. Необходимо провести анализ оснований расторжения соглашения, определить особенности конкретных обстоятельств, приобщить доказательства в письменной форме, пригласить свидетелей. Даже после расторжения договора придется вернуть задержанную оплату и пени за просрочку, возместить ущерб (если он причинен). Если в договоре способ расчета пени не указан, суд будет базироваться на ставку Центробанка на дату получения уведомления.

Расторжение договора найма жилого помещения.doc (образец жилищного иска в формате Word)

Метки Википедии: Договор, Договор найма, Жилое помещение, Найм, Найм жилого помещения, Расторжение договора, Расторжение договора найма

• Расторжение брачного договора
• Признание договора не заключенным
• Взыскание долга по договору займа
• Признание кредитного договора недействительным
• Расторжение договора

Заявления по похожим спорам:

• Возмещение ущерба от капитального ремонта
• Выселение бывшего члена семьи собственника
• Признание членом семьи нанимателя (собственника)
• Выселение временного жильца
• Прекращение прав на жилье бывших членов семьи
• Вселение в жилое помещение
• Утрата прав пользования муниципальным жильем